Conversámos com a Dra. Ana Mendes Lopes, Advogada, para nos auxiliar no entendimento legal do regime do reinvestimento.

1. O que é o reinvestimento?

O reinvestimento é a utilização do produto da venda de um imóvel comprado para habitação própria e permanente na aquisição de um novo imóvel para o mesmo efeito.

O expediente do reinvestimento para efeitos fiscais, permite ao proprietário não ser tributado pelas mais-valias que obteve ao vender o seu imóvel, aplicando o valor obtido com essa venda na aquisição de um outro imóvel para habitação própria e permanente.

Não obstante, para que fique isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias, a sua morada fiscal deveria coincidir com a do imóvel vendido na data da venda.

2. Que tipo de reinvestimento se pode fazer?

O reinvestimento pode ser realizado na :

– Aquisição do imóvel construído
– Aquisição de terreno para construção de imóvel ou respetiva construção
– Ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

3. O reinvestimento pode ser usado para adquirir o imóvel e realizar as obras?

Não, o reinvestimento poderá ser feito na aquisição de um novo imóvel ou na realização de obras (ampliação ou melhoramento de um outro imóvel). Porém, nunca em simultâneo. Pelo que o contribuinte deverá avalisar se pretende reinvestir quanto à compra ou quanto à realização das obras.

4. Que montante se reinveste?

O montante do reinvestimento é o do produto da venda do imóvel, e não o da mais-valia gerada.

5. Qual o montante a reinvestir?

HIPÓTESE UM:

António vende imóvel Y por 150 mil euros, tendo amortizado o empréstimo no valor de 50 mil euros.

Valor a reinvestir: 100 mil euros

Reinvestimento= valor venda – valor amortização do empréstimo

HIPÓTESE DOIS:

António vende imóvel Y por 150 mil euros.

Seguidamente compra o imóvel X por 170 mil euros, recorrendo a crédito de 20 mil euros para tal aquisição.

Valor a reinvestir: 150 mil euros

Reinvestimento= valor da venda

HIPÓTESE TRÊS:

António vende o imóvel Y por 150 mil euros e compra o imóvel X por 170 mil euros. Para a aquisição do imóvel X, António recorreu a financiamento de 80 mil euros.

Valor a reinvestir: 90 mil euros

Reinvestimento = produto venda – montante do novo financiamento obtido

HIPÓTESE QUATRO:

António compra o imóvel X por 200 mil euros, recorrendo a financiamento no montante de 100 mil euros.

Seis meses depois, o António vende o imóvel Y por 100 mil euros

Valor a reinvestir para isenção da tributação de mais-valia: 0 euros

Reinvestimento= produto venda – valor amortização empréstimo contraído

6. Em que prazo se pode reinvestir?

Se adquirir um novo imóvel para habitação própria e permanente, pode reinvestir no prazo de 36 meses a seguir a essa venda.

Se tiver adquirido um outro imóvel para habitação própria antes de vender o seu, pode reinvestir desde que essa aquisição tenha ocorrido nos 24 meses anteriores à venda.

7. É necessário declarar a intenção de reinvestir no IRS?

Sim, quando vende antes de comprar, é necessário indicar na sua declaração de IRS (Anexo G) que vai usar o montante de reinvestimento na compra de um outro imóvel para habitação própria e permanente. Caso contrário, será tributado pela mais-valia.

8. E se com a venda do imóvel tiver menos-valia, tenho que declarar no IRS?

Na hipótese de vender o seu imóvel por um valor inferior ao que adquiriu, terá que declarar no Anexo G da Declaração de IRS. Não obstante, como não se gerou uma mais-valia, não há lugar a reinvestimento.

9. Quando vendi a minha habitação própria e permanente morava efetivamente nessa morada, mas não tinha aí morada fiscal. É possível beneficiar da isenção de imposto sobre a mais-valia?

Sim, desde que proceda à alteração da sua morada indicando à Autoridade Tributária que o faz com efeitos retroativos, juntando prova dessa mesma retroatividade (ex. contas de serviços básicos; extratos bancários com a morada, etc.)

10. Qualquer empréstimo pode ser amortizado no valor da venda?

Não, apenas o empréstimo contraído para a aquisição da habitação própria e permanente que vendeu ou vai vender.